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姚树洁的博客

 
 
 

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重庆大学经济学教授,重庆市首席专家(经济学),长江学者特聘教授。诺丁汉大学当代中国学学院创建院长,经济学教授,著名华裔经济学家,复旦大学和西安交通大学特聘讲座教授,全英中国专业团体联和会副主席,联合国开发计划署和世界银行经济顾问, 到过20个亚非欧国家工作。

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反驳房价下跌的专家毫无道理   

2012-08-22 22:38:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 我于8月19日发了一篇博文《短期回暖是房价大跌的前奏》。不仅引起广大网民的巨大兴趣,而且也牵动了许多房地产专家的神经。
   其中,《武汉晚报》在我发表博文不到20小时之内就进行一次‘声讨’大辩论。参加辩论的武汉房地产专家,有的非常不客气,直接对我进行猛烈的抨击,完全否定房价有可能大跌的可能性。
   《武汉晚报》的标题叫做《未来5年房价下跌超30%?房产专家说“不可能” 》。
   我用了这个题目,到谷歌收索了一下,结果显示42万5千条,说明这个辩论已经被国内大大小小的无数网站所转载。
   我自己的博文在《新浪》,《网易》和《凤凰》的三个主要网站,点击率加起来超过70万,外加4000多条评论。
   在那些评论里,有70%的人认为,房价下跌是必然的。至于是不是跌30%,或50%,就不一定了。更多的人是望房兴叹,对目前的高房价高度不满,但是,又觉得无可奈何,只怪自己命苦。
   也有20%的评语,直接拍砖,或者否定房子可能降价。
   至于武汉的房地产专家,他们基本否定房价会下跌的说法。
    例如,湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建称,如果房价下跌30%,就会出现‘笋盘’,也就是西方经常说的负资产。所以,房价不会如此下跌。
   武汉民用建筑设计院副院长郑国庆:‘他忽略了城市化进程,纯属哗众取宠,但姚树洁忽略了一个事实:中国的城市化进程不会停顿,还有10至15年的高速成长期。’
   克而瑞华中区总裁吴洋:‘下降10%-15%比较合理’,他否定更大幅度的下跌。
    我仔细的考虑这些房地产专家的否定态度,觉得他们的反驳毫无道理。
    首先,因为房价大跌会造成‘笋盘’,所以房价就不会大跌。这不是理由。你不能说,股票大跌,股民会血本无归,所以股票不会大跌吧?
    其次,城市化是造成高房价的最大理由。这一点没错,关键是目前的房价高的离谱,正在阻碍中国城市化的正常发展,使中国快速失去了国际竞争优势。刚好相反,要加快城市化,要让中国不会跌入‘中等收入陷阱’,房价必须大跌,而不是大涨。
    至于房价跌多少才算合理。我想,任何商品,其价格和使用价值可以背离。但是,这种背离不可能太大,也不可能太久。根据目前中国房子的价格和使用价值的背离程度,下跌30%,甚至50%,都是可能的。
    现在房地产的价格和使用价值的背离太离谱了。出现这种情况是因为垄断,是因为大家的定价能力被一些利益集团所绑架。在经济快速发展的时候,大家不知道到底被绑了多少。当经济放慢的时候,当资金紧张的时候,当房地产成为过大的负担以后,这种不理性的价格和价值的背离,就必须回归理性。而现在就是时候了,未来的3-5年就是关键的调节期。
  

附件:未来5年房价下跌超30%?房产专家说“不可能”
   http://finance.newssc.org/system/20120821/000636613.html
   
http://finance.newssc.org/】 【2012-08-21 13:51 】【来源:武汉晚报】
   

 

昨天,英国诺丁汉大学当代中国学学院院长、著名华人经济学家姚树洁发表博文认为,中国房价暂时回暖是房价大跌的前奏,未来3-5年,房价有效跌幅不会少于30%,有的地方甚至可能下跌50%。此文一出,立刻引来一片质疑声。姚树洁博文的依据是:结构性的房屋空置到处存在,中国并不缺房子;政府的廉租房、经济适用房计划即使只落实一半,也能满足相当一部分刚性需求,从而逼迫高高在上的房价回归理性;国内外经济形势严峻,冲击到房地产经济,抑制了部分购房需求。
   姚树洁的预测是否靠谱?昨天,记者采访了本市房地产专业人士。
   湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建:这样下跌会出现“笋盘”
   房地产市场政策性很强,5年后的房价几乎难以预测。
   房价下跌30%意味着什么?现在买房的,大多需要从银行贷款。以总价100万元房子为例,首次购房首付三成。如果房价下跌30%,意味着把首付投入的钱跌光了,而另外70万是以所购房屋作抵押从银行借的。此时,有些购房者就会认亏30万,不还按揭了,不要房子了,这就出现了所谓的“笋盘”。银行出现了大量不能还贷的不良贷款,被迫成了房主。说未来3至5年房价下跌30%,是不负责任的。
   武汉民用建筑设计院副院长郑国庆:他忽略了城市化进程
   纯属哗众取宠,但姚树洁忽略了一个事实:中国的城市化进程不会停顿,还有10至15年的高速成长期。
   这些年推高房价的最大动因,就是城市化。因为优质的公共资源都集中在城市或者城镇。农民有了钱,就想在镇上买房安家,为的是小孩上幼儿园上小学,而镇上的人则想办法跳到县城,县城的跳大中城市,大中城市向往京深沪杭…… 为什么杭州、温州、宁波的房价比许多省会城市高,就在于有浙江地市县购房者的支撑。假如杭州的房价从现在的2万降到1.5万,那么杭州将人满为患。同样,京沪也一样,房价稍降,立刻就会引来投机者和实际需要者的蜂拥而至。只要中国的城市化进程不停顿,房价就很难大跌。
   如果没有其他更好的投资渠道,房地产投资肯定是最优先的选择,这也使得房价不可能大幅下跌。
   克而瑞华中区总裁吴洋:下降10%-15%比较合理
   “十二五”是房地产市场处于调整期,价格不会大幅涨跌,至于调整幅度有多大,难以量化。如果房价能回归到2009年的水平,即在现有基础上下降10-15%,是比较合理的。但预测会下跌30%,有点过头了。
   保障性住房只能满足一部分低收入群体的需求,不少中低、中高收入的刚需人群,以及改善型人群,置业需求还比较旺盛。只要有需求有成交量,房价就不会大幅下跌。只有需求急剧萎缩,房价才有可能大幅下跌。记者明眺生
   网友反应:
   吴潇:5年下跌一半?世贸大楼从10万降到5万?等待奇迹出现。
   魏大石:下跌幅度不好说,但是房价下跌是必然的。
   xpcmh888:跌成50万,贷款60万的话会不会还这个贷款?
   上海拓源:我觉得不可能,物价都没下降,房子怎么可能啊?天方夜谭。
   张三丰1911:论据不足,论证粗糙,且遗忘了最重要的因素:国家流动性资金的巨额增加,离开这一点谈房价,完全是无稽之谈。

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