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姚树洁的博客

 
 
 

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重庆大学经济学教授,重庆市首席专家(经济学),长江学者特聘教授。诺丁汉大学当代中国学学院创建院长,经济学教授,著名华裔经济学家,复旦大学和西安交通大学特聘讲座教授,全英中国专业团体联和会副主席,联合国开发计划署和世界银行经济顾问, 到过20个亚非欧国家工作。

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房产泡沫粘性与爆破激点   

2013-08-15 00:54:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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数年前,我认为股市泡沫必须破,结果,不出一年半,中国股市泡沫爆破了,而且破的很惨,现在6年过去了,中国股市无法恢复。

股市不是商品,是一种特殊的投资和投机品。股民在一而再,再而三地没有得到足够分红回报以后,就决心放弃股市。

就算有了短暂的恢复,大家也是一种割韭菜的心理,哪怕有5%的价格差,都会立即出手,换取短期回报,小小的回报,也会‘心满意足’。

玩房地产的人的心态,大体一致。但是,房地产价格涨落的粘性比股市粘性大的多,所以,上涨的时间比股市上涨的时间要长的多,因而,泡沫的形成和爆破时间也要长得多。

许多人在经过10多年的房地产价格上涨以后,开始自行摸索规律:那就是,在中国的房子价格只能涨,不会跌。

有这种结论的人,都认为是非常聪明的,因为事实胜于雄辩。如果不是这样,那为什么国务院一连串的打压政策不生效呢?政府越调控,房价越是报复性的增长。

他们列举了下面房价上涨的理由:(1)刚性需求旺盛,中国正处于快速的城镇化阶段,今后每年都有上千万农村人跑到城市来工作和落户;(2)人们的收入水平不断提高,根据国际惯例,房价的提高速度与GDP和人均收入成正比,工资上涨,必然表现在房价上涨上面;(3)中国人对房地产情有独钟,大家都认为房产是最可靠的财富以及财富的积累,就算在海外的华人,也是这个思想;(4)在城市的男人,有房子才可以有资本找到自己心爱的老婆,没有房子,找到了老婆,也可能会跟别人跑,为了成家立业,祖宗三代的存款,都用于在城里为男孩子买一个首付;(5)两级分化,地下经济,造就了一大批可以用现金买多套房子的富有阶层;(6)城市发展不平衡,许多人不断涌向大城市工作,这些人买不起房子,只能靠租房子生活,为当地有钱人创造了一个非常巨大的房地产租赁市场。

除了上面的刚性理由,房价上涨还有下面的推力:(1)政府是房价上涨的重要推手,因为地方政府40%以上的财政来自卖地收入,如果没有旺盛的房地产市场,政府的所有公共建设工程就必须停工,地方政府的债务就无从还清,另外,许多政府官员也是高房价的最大得利者;(2)大多数媒体,也是喜欢房价高涨,不仅是利益索然,更是为利益集团推波逐浪,许多还与房地产开发商有密切的利益关系;(3)有多套房子的富人,也是不愿意房价下跌, 他们更是希望房价上涨。

然而,我始终坚持一个道理,事物都是有好有坏的时候,物价也不可能只涨不跌。不久前,黄金的价格上涨到了1800美元一安司,现在不也是跌倒了不到1200美元了吗?

煤炭价格, 钢铁价格,一度只是上涨,现在不也是跌下来了吗?

人们说,房地产是有形资产,价格不会掉,房地产开发商更是宣传,买房子是最好的投资,总是比把钱放在银行强的。任志强大炮更是叫嚣,‘今天是房奴,明天就是富翁’。我就奇了怪了,这世界还有房奴变富翁的?

2006年到2007年,大家都说上证指数会突破一万点,甚至两万点,谁又能想到后来的股市跌的那么惨呢?

属话说,不撞南墙不回头,在房价没有大幅度,全面下跌之前,谁都不知道什么时候房价会下跌,更不知道会下跌多少?

我自己的估计也是不准确的,我只知道房价会下跌,没有考虑到房价最近两年不跌,还爆炸式的上涨。但是,我更相信,就因为房价如此疯狂的上涨,今后下跌的后果将更加惨烈。

如果说股市下跌让少数人生不如死的话,那么房地产下跌,就会让绝大多数城市的有房族,痛苦难忍,可能会引起社会骚动。

因此,政府必须采用限购来拖慢房地产泡沫爆破的时间,或者希望限购来把不理性的泡沫挤掉。然而,限购的最大副作用就是提高人们投机的预期,以为房价还会大涨特涨,许多人干脆‘离婚’再想办法多买房子。有的人就把更多的存款扎堆到房地产上面。

这样一来,限购不仅没有挤掉泡沫,反而把泡沫吹得更大,更吓人。

政府的干预,老百姓的不理性,加上对房子的特殊心理满足感,使中国房地产的泡沫形成过程更加漫长,今后爆破的时间更加难以意料。

不过,还是那句老话,有泡沫,必须破。那么,什么是泡沫爆破的激发点,就成了判断泡沫爆破时间和强度的关键。

我认为,中国房地产泡沫爆破的激发点有下面几个可能性。

首先,是宏观经济增速不以人们的意志而转移的快速下降。例如,GDP如果增长速度无法保持6%以上的发展速度,城市就业难,城市化进程放慢,大量的房子被迫空置而无法出租。

其次,是房地产出现阶段性的饱和。也就是说,供应大大高于市场的需求欲望。例如,目前许多‘鬼城’的出现,就是局部地区的阶段性饱和的表现。

第三,是政府的政策发生意想不到的变化。例如,反腐斗争来真的,公布财产也来真的,将导致许多恐慌性的抛售,会发生巨大的连带效应。

第四,是老百姓的钱都被房地产开发商掏的差不多精光的时候。到那时,就算大家还想疯狂,再也无力疯狂了的时候,房价将轰然倒下。

第五,是地方债务风险积累到了相当危险的地步。地方靠卖地再也无法承受财政负担,而必须靠房产税来养活地方财政的时候,房价也将受到致命的冲击。

第六,是中国地区发展不平衡出现断裂层。地区间房价的上升(或下降)的空间不同,当大多数城市的房价大大高于老百姓的购买承受能力时,也是泡沫爆破之日。

结束语

房价上涨的时间和幅度,大大超过所有人的预期。然而,房价上升时间越长,上升的幅度越大,房地产泡沫的爆破就会更加惨烈。现在地产泡沫还没有爆破,是中国现阶段特有的社会经济环境所造成的。房地产泡沫粘性,包括文化,财富不均,政府干预,城市化,和老百姓过度预期,等等因素。有了这么多的因素,泡沫很难爆破。不过,一旦出现泡沫爆破的激发点,房地产的暴利时代就会成为过去式。

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