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姚树洁的博客

 
 
 

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重庆大学经济学教授,重庆市首席专家(经济学),长江学者特聘教授。诺丁汉大学当代中国学学院创建院长,经济学教授,著名华裔经济学家,复旦大学和西安交通大学特聘讲座教授,全英中国专业团体联和会副主席,联合国开发计划署和世界银行经济顾问, 到过20个亚非欧国家工作。

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去库存并非城市发展主要问题   

2015-12-26 07:02:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近几年,中国房地产出现冰火两重天现象。一方面,一线城市持续升温;另一方面,二三四线城市的房价多半低迷。大量空置、滞销现象严重,开发商多半捂盘惜售,而目前政府苦于寻找新的经济增长点,发现房地产依然是阻碍经济快速发展和国家财政收入增长的核心产业。

为了打破僵局,从原来的限购,开始转变为“去库存”政策。如果没有理解错误,各地政府可能会出台各种刺激措施,鼓励农民工进城买房,同时可以安家落户。

中国房地产问题,先是城市过度开发,有钱人过度投机,造成结构性过剩。世界性金融危机以后,中国靠出口和投资拉动的局面发生了根本性改变。经济增长进入新常态,是房地产需求全面冷却的宏观因素。

然而,如果考虑到房地产的需求,目前每年6至7亿平方米的开发速度,并不能满城市居民和近3亿农民工的居住需要。在供给侧,开发能力很大,产能过剩;在需求侧,广大农民工有需要,却没有需求。

需求和需要是两个不同的概念。需要是指生存的需要,需求的前提必须有购买力和购买愿望。

农民工第一没有购买力,因为房价太高;第二没有购买愿望,因为,在城里买了房子,孩子就学,老人就医,没有保证,稳定的就业和收入也没有保证。

因此,要解决需求问题,必需从农民工的购买力和购买愿望两方面入手。

首先,要解决购买力问题,就必须降低房价。

降低房价很困难。因为,如果降低房价,政府的税收和开发商的利润如何解决?在政策目标是“惟利是图”的驱动下,不可能降低房价,因而去库存就是一句空话。

为了降房价,政府必须改变发展目标,把房地产的社会属性和商业属性综合起来考虑。商业属性容易理解,也比较直接。社会属性却不容易理解,也是中国目前城市发展最必需认清楚的问题。

这样说吧,农民和农民工是中国社会的弱势群体,他们同时也是中国经济可持续发展最不可忽略的力量。为了更好发挥农民和农民工的力量,政府的房地产政策就必须充分考虑其社会属性。农民可以通过某种机制,例如地票(重庆的例子),主动让出一部分或全部的土地使用权,政府给予足够的补贴,让他们可以落户城市,可以买房子。

卖给农民的城市房子,可以考虑减免税收,考虑土地专用的特殊政策。政府还可以通过合伙人制度,与农民共同购买房子。例如,政府可以为农民提供适当比例的购买金,同时占有同样比例的产权。等房子卖掉时,政府可以按照比例得到适当的卖房款。如果房子在10年内还没有过手,那么,到了10年,政府可以把当时购买房子出的那部分资金收回来,利息不超过一年定期存款的利率。

除了降低房价,政府还必须考虑农民工的购买欲望。也就是排除他们长期居住城市及彻底脱离农村的顾虑。这主要是彻底消灭城乡户籍制度,在就业方面,做到城里人和农民工家庭能够一视同仁。小孩就学,养老保险等社会福利或者服务,也都做到一视同仁,彻底消除城乡差别。

要解决低房价和农民工的购买愿望,政府需要有明确的规划,需要投入。这样的投入,看起来没有经济效率,而实际是解决中国长期社会经济发展所必需走的道路。

什么城乡一体化,什么经济、社会和生态建设,什么走向全面小康,没有逐步提高城市化的质量和深度,没有彻底解决农民工的进城问题,那都是空话。

另外,农民工彻底背离农村,可以大幅度改善生态环境,可以大幅度降低对土地和水资源的污染压力,可以大幅度缩小工农差别、城乡差别和城市间的差别。

通过缩小差别化,就能有效促进经济可持续发展,充分挖掘全国城乡各种生产要素的生产潜力,为消灭贫困,走向全面富强,打下牢固基础,更是目前跨越“中等收入陷阱”的必由之路。

考虑好这些问题,转变好政策导向,去库存就不是跟本的问题。相反,没有改变政策目标导向,没有考虑上面的问题,去库存不仅没有效果,更没有可能促进下一步的社会经济发展。

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