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姚树洁的博客

 
 
 

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重庆大学经济学教授,重庆市首席专家(经济学),长江学者特聘教授。诺丁汉大学当代中国学学院创建院长,经济学教授,著名华裔经济学家,复旦大学和西安交通大学特聘讲座教授,全英中国专业团体联和会副主席,联合国开发计划署和世界银行经济顾问, 到过20个亚非欧国家工作。

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楼市新政旨在兜底经济增长   

2015-03-31 17:26:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近几天, 中国有关政府部门, 连续出台多项政策,争取挽救房地产的下滑趋向。原来用于束缚房地产这只“猛虎”的所有政策,在短短四天之内,出现了明显的转机。

最引人注目的政策是二套房的首付比例从原来的70%,下降到了40%。如果未来花300万元买一套改善型住房,首付可以减少90万元,对许多比较富有的中产阶级来说,可以有能力购买比较高档的住宅。对那些资金还不够充足的家庭来说,也提供了一个“爬楼梯”的机会。

如果是用住房公积金买房,而且是第一套的,首付比例降低到了20%。这对那些在城里有份好工作的年轻人来说,买首套房、娶媳妇的能力将有明显的提高。

如果是用公积金买房,而且第一套贷款已经还清,买第二套房的首付比例可降为30%,这将增大少数家庭投资房地产的欲望。

投资房地产的另一个利好政策,是二手房转让的营业税征收期限,从原来的五年调低到两年,这将大大激活二手房市场,促进房地产交易,降低交易环节的成本。

第三个利好的趋势是,中国经济发展放慢,通货膨胀预期下降,央行在前段时间降低基准利率和存款准备金率以后,今后还可能会继续调低。利率下降,银行流动性提高,也有利于激活房地产市场。

2008年以后,中国房地产价格不断飙升,形成巨大的房地产泡沫。从2014年开始,中国房价开始全面下跌,房地产的投资增长速度比最热的年份下降10个百分点。

最近股市经过7年的熊市以后,开始发热。大量流动资金向股市涌入,抽空实体经济的投入,对房地产市场来说,是一种“雪上加霜”的打击。

今年“两会”期间,李克强把中国的经济增长速度目标从去年的7.5%,调低到7%。这是20多年来最低的增长目标。尽管在“新常态”下,大家已经做好了心理准备,接受“中高速度”的增长,但是,7%可能是目前政府必须想办法兜底的增长速度。如果7%的目标都实现不了,可能会打击中国保持可持续发展的锐气,同时影响“十三个五年计划”的顺利实施,甚至会影响到就业的问题。

调结构、提高增长质量,不等于完全可以不顾比较高的增长速度。但是,就中国目前的情况来看,内外的增长压力非常大,没有看到形势转好的迹象。

外部环境,欧洲是最大的麻烦,日本的形势也不乐观。发达经济体比较有希望的是美国,但是,美国独力难撑世界经济的发展大局。中国作为世界第二大经济体,第一大商品贸易和投资国,是世界经济发展的最大引擎。中国保持比较高的发展速度,不仅对本国在2020年建成全面小康社会非常重要,对世界经济走向全面复苏也举足轻重。

内部环境,李克强说中国经济面对“爬坡”和“体制机制”两只“拦路虎”的障碍。“爬坡”就是“三期叠加”时期,产业转型面对压力,技术革新需要时间和睿智。体制机制问题主要是如何摆平政府和市场的关系。随着经济水平的不断提高,光靠政府推动的“粗旷”型经济增长模式,已经不适应新时代的要求。必须通过市场来激发民众创业、创新,使中国从“中低端”制造,走向“中高端”制造的轨迹。

这样的“爬坡”过程是痛苦的,在新的生产格局没有形成之前,传统的增长产业不能放弃,才能保证适度的总体增长速度。

房地产,在某种程度上代表“传统”产业,不仅房子本身是一个大的支柱产业,它的上下游产业链条非常庞大。房地产萎缩,是经济增长放慢的重要因素。但是,一味地刺激房地产,却会影响其它产业,尤其是创新性产业的发展。

因此,本次政府的房地产刺激政策,原则上是为今年经济的增长目标兜底,而不是政府过于偏爱房地产的举措。

马光远说,“政府对房地产的爱是真爱”,只对了一半。其实,不是政府真的那么爱房地产,而是它关系到国家经济发展的可持续性和平稳性。那些房地产商连夜开会如何提高房价,真是没有良心。难道只有房价拼命涨,才可以发展房地产吗?

有一位业主,把他的二手房,在一秒钟之内,从250万提高到280万,那只是个案,大家不要信以为真。许多大城市不敢放开限购,道理也是为了防止“投机行为”。

我们可以这样总结一下政府的房产新政手段和目的:(1)选择性的刺激改善房市场,刺激居民投资二套房,没有显明的鼓励投机行为;(2)这种政策的主要目的,不是为了刺激房地产泡沫,而是发挥房地产保“中高速增长”的基础作用。

因此,未来的房价,不可能恢复从前的疯狂,最大可能性是稳定市场,房价有温和上升趋势,不会引起新的一轮泡沫。

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