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姚树洁的博客

 
 
 

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重庆大学经济学教授,重庆市首席专家(经济学),长江学者特聘教授。诺丁汉大学当代中国学学院创建院长,经济学教授,著名华裔经济学家,复旦大学和西安交通大学特聘讲座教授,全英中国专业团体联和会副主席,联合国开发计划署和世界银行经济顾问, 到过20个亚非欧国家工作。

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国务院楼市新政破解高房价之困   

2016-06-04 17:34:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       国务院办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,直接针对房子租赁市场,对促进城镇化向纵深方向发展,对解决低收入人口,尤其是农民工住房问题,外来人口户口、教育、医疗问题,将起到非常重要的作用。下面先看看楼市新政的亮点在哪里,然后我们才知道它可否破解城市高房价所带来的困境。

 据刘晓博的分析,国务院楼市新政有如下亮点。

 (1)  税收优惠,鼓励出租房子:对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。国家鼓励个人和企业当房东,同时鼓励潜在的购房者先租房子。

 (2)鼓励发展住房租赁企业:充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。

(3)鼓励个人买房子、当房东:承认了房地产市场的投资需求,意味着未来很难出台针对个人的、累进制的房地产税。

(4)让租房者也享受公民权利:这一点特别重要,住房的人可以享受有房族的城市公民待遇。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

(5)保护租户基本权利:在租赁双方的关系里,租房一方是弱者。为此,很多发达国家都有法律保护租户利益,限制房东的权力扩张。这条规定显然有这个含义。

(6)“商”改“住”将成潮流:允许改建房屋用于租赁。在很多中小城市,甚至像一些省会城市,也出现商业物业过剩现象。允许“商”改“住”,给盘活商业物业带来机会。

(7)允许“房中房”:允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。这对北上广深等一线城市的低收入人群特别有利,一方面是这些政策将增加可租房的供给,另方面是单位租房价格可能下降。

(8)在供地和金融配套上鼓励租赁:鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

 上述几点,对解决中国房地产结构性过剩,也就是去库存很有利,对解决低收入人群,尤其是农民工的居住问题,也很有利。对促进房地产市场从单一的买与卖,转变成买、卖、租综合发展的市场格局,充分发挥土地和房地产的社会经济效益。

中国有近3亿的流动人口,在占总人口56%的城市人口中,有近40%的人是没有户籍的。从没有户籍转变成有户籍,最大的障碍就是无房,因为房价太高。

 国务院的这个新政策,将使有固定住房的租户,能够与拥有房子的住户一样申请户口,有了户口,今后子女上学,老人养老,和家属就医,就没有太大障碍了。这些政策,将大力推进农民工,从劳力移民向家庭移民的方向转变,有力促进中国城镇化的健康发展。

 另外,随着租赁市场的发展,居民盲目购买房子的行为将受到抑制,投机房地产市场的行为将受到抑制,空置的房子将得到更好的利用,大幅度提高土地的利用效率,也为中产阶层提供一个有效的投资途径。

 延伸阅读:国办印发《意见》:培育发展住房租赁市场 建立购租并举住房制度

 来源:央广网

 国务院办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》),提出培育和发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度。清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的一项重要举措,对建立购租并举的住房制度、解决城镇居民的住房问题,具有非常重要的现实意义。

 中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强介绍,不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30%,美国约有1/3的居民家庭租房住,德国居民家庭租房比例超过50%。他认为,解决好城镇居民住房问题,需要房地产市场和租赁市场协同发展,但目前我国住房租赁市场发育不充分,城市居民家庭租房比例总体上不高,部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。

目前,许多外来务工人员、新就业大学生收入不高,购房支付能力不足,主要靠租房解决住房问题。刘洪玉指出,如果他们的住房问题得不到有效解决,会影响城镇化发展质量。

为促进住房租赁市场发展,《意见》明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施:一是给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,在增值税、个人所得税等方面给予扶持政策。二是提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。三是完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。四是支持租赁住房建设。将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模。同时,还要求各地制定支持住房租赁消费的优惠政策措施。

 不过,在租房过程中,有些承租人遭遇到住房租赁期限短、常搬家,房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金,享受不到基本公共服务等问题。

为保护承租人的合法权益,鼓励住房租赁消费,《意见》提出了四方面的政策措施。一是明确出租人的义务。推行住房租赁合同示范文本,规范房屋出租行为。出租人提供的住房和室内设施要符合相关政策要求。在租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通过支持租赁住房建设等方式,提供更多居住条件好、管理水平高、租金价格稳定、能长期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服务。对于非本地户籍承租人,包括在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生等,按照《居住证暂行条例》等有关规定,经备案的住房租赁合同可作为具有稳定居所的证明,承租人可申领居住证,享受与当地户籍人口同等的义务教育、卫生等国家规定的基本公共服务。四是规范房地产中介行为。规范房屋租赁服务,提高中介机构的诚信水平和服务质量,严惩中介机构和从业人员的违法欺诈行为。

刘洪玉指出,“从根本上说,要切实维护当事人特别是承租人的合法权益,让租房有安全感和稳定感,解决承租人的后顾之忧,还是要推动相关立法,通过法律法规来明确当事人的权利义务,规范市场行为,稳定租赁关系。”

 此外,《意见》还对加强住房租赁监管专门做出规定,要求住房城乡建设部门完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录,纳入全国信用信息共享平台,对严重失信主体实施联合惩戒。

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