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姚树洁的博客

 
 
 

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重庆大学经济学教授,重庆市首席专家(经济学),长江学者特聘教授。诺丁汉大学当代中国学学院创建院长,经济学教授,著名华裔经济学家,复旦大学和西安交通大学特聘讲座教授,全英中国专业团体联和会副主席,联合国开发计划署和世界银行经济顾问, 到过20个亚非欧国家工作。

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地王频出,百姓更可怜   

2016-06-07 06:16:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近众多央企在一线城市高价拿地,出现新一轮的“地王”大战。这与去产能、去库存的目标背道而驰。

6月2日下午,深圳龙华上塘商住地加冕新一代“地王”,被央企中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下,地面价高达56781元/平米。

此前一天,有7家央企参与竞拍的上海宝山顾村地块,最终被隶属财政部的信达地产再造“地王”,这也是该公司一年内造的第七个“地王”。统计发现,再加上5月份央企保利地产豪夺的上海周浦“地王”,今年以来全国各地涌现出的所谓“地王”,超过半数由地方国企、央企制造。

今年以来,原本亟须去库存的房地产市场却被“地王”等因素刺激得持续火爆,而利润基本不上交国库的大型国有垄断企业,却是本轮“地王”频频出现的强力推手。

宏观经济萎靡不振,国有房企,一马当先,还是想从房地产入手,继续缔造泡沫。如此下去,是国民之福?还是中国经济之祸?尚未知晓。许多人只是感觉到头发里正在散发出一股股寒气,中国危险的房地产拉动模式,不但没有改观,反而愈行愈远。

2015年7月至今,信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块,其中7宗是地王,分布在广州、合肥、上海、深圳、杭州等一线二线城市。信达是财政部企业,自然有钱。

2016年前5个月,全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块,成交总价为3288.2亿元。其中,有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%。其中,信达、华侨城、招商、中国电建、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅“地王”。鲁能2016年已在土地市场砸下超过100亿元。

有一点大家不能理解的,就是许多城市的房子卖不出去,有的城市房子有价无市,一线城市房价畸形过高,导致大量企业外迁,人员外逃,严重影响着这些城市的可持续发展,而为什么地方政府还热衷于催生“地王”的产生?

唯一的解释,就是地方政府都想用一招“以毒攻毒”手法,来解决房地产低迷的困境。中央不是要他们去库存吗?没有刺激点,怎么去库存?刺激点在哪里?在于“地王”产生,先把面粉变贵,那么面包就必须贵。

为了控制“地王”的发生,地方政府绞尽脑汁,拍地形式限制严格,如苏州在5月份出招:开发商拍地设置最高价,但是仍然避免不了“地王”频出。

而分7个教室同时竞拍、屏蔽手机网络信号、合肥国土局局长亲自督战,这些史无前例的措施并没有妨碍合肥迎来“地王”的诞生。5月30日,最终合肥出让12宗地,揽金96.34亿元,且每宗地块都有保利、信达等央企在内的超10家房企参与竞买。

中国大陆的土地拍卖制度,完全学了香港。香港现在的经济,被新加坡甩了好几条街区,主要就是房价太高,同时,香港70%的财富,被极少数拥有房地产开发权力的富人所占吞。

大陆对香港最坏的东西学的头头是道,甚至有过之而不及。香港和大陆不同的,一是所有香港人,不管有多穷,都有一个小面积的廉租房;二是开发商都是私人企业,它们必须按照法律交税,部分暴利还给社会,用于廉租房建设。

大陆学了香港的土地垄断,但是,大陆的每一个城市,都是一个个的“诸侯”,或是“国中国”。不仅香烟、药品、土地等,都有严格的地方保护政策,因此,一个城市的政府,想在自己的土地上制造稀缺,让政府、银行和开发商共同谋取超额垄断利润,易如反掌。

微观经济学的供需曲线,有学过经济学的中学生都知道。两条曲线交叉形成市场均衡价格,同时在交接点处,实现供应和需求的两个“清空”和满足。

需求是完全自由竞争的,其曲线从西北向东南的方向倾斜,其斜率取决于消费者对价格的敏感度。当消费者总体收入提高时,整条曲线平行向右边移动。因为大多数老百姓只能买一套房,所以,需求曲线的斜率很高,留给自然垄断企业,通过制造奇缺而谋取利润的巨大空间。

如果是自然竞争,只要市场有需求,那么供应商的供应曲线几乎是水平的。也就是说,自由竞争条件下的均衡价格,很难暴涨。

那么,中国一线城市的价格为什么会暴涨?这就在于,在一定的需求结构下,由于政府对土地的垄断,导致供应无法按照自然竞争的规律进行。房地产企业,为了得到有限的土地供应,必需付出大的代价,然后制造出远远不能满足自由竞争市场下所必要的需求量。因为上面说的需求曲线的斜率很大,10%的稀缺(相对自然竞争情况下的全量供应),就可以让房价高出30%,甚至更多。因此,土地竞价,是中国房价奇高的罪魁祸首。

这就是高房价的基本道理。大家如果还不懂,那么,你可以到重庆看看,那里的房价是上海的八分之一,而人均GDP是上海的40%。其实,重庆市核心功能区的人均GDP是两万美元,不比上海的平均水平低,可是重庆市核心功能区的房价,也只是上海平均房价的四分之一。

为什么重庆市的房价低?因为,重庆市的主城区土地供应充足。而为什么土地充足,就在于重庆的发展,不仅仅是为了小规模的主城区,而是为了整个城市。其面积是北京、上海、天津三个直辖市面积总和的2.5倍。

北、上、广、深的房价为什么会高?就在于这些城市的发展,都是为了“小我”,而不是为了拉动周边地区均衡发展的“大我”。

这不能全怪这些城市自己,中央的许多政策,也催生了各种地方保护主义,催生一种“小我”的文化。

这与中国新常态下的转型升级,与中国要通过区域均衡增长,实现全面小康,实现跨越中等收入陷阱的理性思维,逆道而行。

中国有近三亿的流动人口,其中,不少于2.5亿农民工,他们像候鸟一样,常年奔袭于各个城市之间,可是,由于房价太高,由于社会服务没有一项针对他们而设置,所以,他们无法带着家人落脚。

户籍制度把城乡人民隔离开来,在早期的经济建设中,适当保护城市居民利益,让在城市找不到长期工作的农民工有路可退,这是中国城市不出现大面积贫民窟的重要条件。因此,保留农村土地,保护城市居民比较充分的就业和比较好的社会服务,是中国城市化发展比其他国家,例如印度,的优势所在。

不过,这样的城乡分离,长期不改变,却严重违背了经济的自然发展规律,使广大劳动力和社会资源无法得到充分的利用,对中国这样一个已经进入到中高收入的国家来说,户籍制度,明显成为今后发展的最大障碍。

房地产的畸形发展,严重的地方保护主义,各个城市划地为牢式的规划与发展,是全国房地产有的地方发烧,有的地方发冷的疟疾式疾病的根源所在。

国企缺乏社会责任,把通过国家赋予的垄断利润,用于破坏社会经济均衡发展的炒作上面,而不是去为社会的发展,去搞科技创新。国有企业和国有银行,每年的利润接近4万亿人民币,上交给国家,不到10%,绝大部分用于发福利,用于大规模的、抢掠式的投资,进一步推升泡沫,进一步让中低收入人群,成天为了一套破房子,活得非常没有尊严。

假如,我说假如,那么多的钱,用于建医院,用于建学校,用于城市的公共交通,那么学区房能够那么贵吗?那么多病人,能够没有地方看病吗?北京一张黄牛医院挂号,能够值数千元吗?

假如,我说假如,那么多的钱,用于建安居房,那么,农民工能进不了城吗?那么多的大学生,能够一毕业,就成为房奴吗?

假如,我还是说假如,城市居民上学不难,就医不难,房子不贵,中国的城市发展,还会这样畸形吗?中国房价,还会出现冰火两重天吗?

社会经济发展,往往不需要政府太聪明,而是需要政府大智若愚。任正非说的好,政府在许多方面,不作为,就是大作为。李克强说“大道至简”,其实,也就是这个道理。

地方政府需要钱,这个可以理解。但是,一要钱,就从土地上面抢掠,最终是把老百姓用于再生产的钱给吸干了,今后政府想在老百姓那里得到更多的钱,就更难了。

国有四大银行,在1999年以前,不良贷款率超过40%,它们在技术上都是破产的。为了它们上市,政府注入了相当于2004年全国20%的GDP,去剥离它们的坏账。

上市以后,中国工商银行2010年的利润增长28%,可以说力可敌国。工商银行,是世界上,不,是宇宙上,最赚钱的银行。可是,现在呢?去年,这个宇宙第一大银行的利润,居然实现了零的增长,坏账率大幅度提高。

我想,目前像信达这样的财政部部属房地产企业,到处抢地,似乎不可一世。可是,过若干年以后,会不会也像宇宙第一大银行一样,实现零的利润增长率呢?

就算信达不倒,那么,中国高房价也将使少数既得利益者,继续赚的钵满盆满,而数亿农民工继续无家可安,数亿城市底层,永远处于惶惶不可终日的状态。难道这样的发展,是我们都希望看到的吗?


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