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姚树洁的博客

 
 
 

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重庆大学经济学教授,重庆市首席专家(经济学),长江学者特聘教授。诺丁汉大学当代中国学学院创建院长,经济学教授,著名华裔经济学家,复旦大学和西安交通大学特聘讲座教授,全英中国专业团体联和会副主席,联合国开发计划署和世界银行经济顾问, 到过20个亚非欧国家工作。

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深圳6平米天价“鸽笼房”与地产痼疾   

2016-09-25 18:02:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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摘要:今天,深圳房价话题再次引起全国热议,位于南山区沙河东路与新中路交界处的侨城尚寓“鸽笼房”开售,一口价每套88万元起,均价达到每平方米15万元。一个上午9套“鸽笼房”被抢购一空。深圳房价和人们对房子的热烈追求,在宏观经济大幅度放慢的背景下,让人匪夷所思。难道国人辛辛苦苦工作,都必须被住房的问题逼死吗?本文,试图探讨深圳房价居高不下的社会经济根源,并提出解决中国住房困境的一些方案,供有关部门参考。

中国经济增长和房地产开发

从上世纪90年代初到现在的25年时间,中国经济发生了翻天覆地的变化,人均收入和老百姓的生活水平,出现有史以来最高速、最惊人的发展。与此同时,房地产市场全面走向市场化,政府和国有企事业单位,逐步放弃为单位职工建造集资房的传统行为,逼迫越来越多的国家职工走向市场。

在1998年的房改政策上,政府特别强调一定比例的廉租房和经济适用房建设,但是因为这些适合低收入人群的房子价格偏低,开发商没有建设的积极性。而各地政府为了获取最大的土地出让金收入,迎合开发商利润最大化的祈求,直接或间接地与开发商和商业银行形成利益共同体,因而把住房的社会属性,也就是以最经济、有效,最能满足社会效益最大化的属性,彻底抛弃,导致住房市场的需求与供应,出现严重的市场分割。

市场分割的结果就是,开发商集中力量,开发相对比较高档、不顾社会刚性需求,尤其是城市新移民(大多来自农村)和中低收入者的刚性需要。新房子的数量、大小和价格,基本是通过局部性垄断和人为创造的稀缺,把每一个消费者剩余(Consumer Surplus),全部吸干的模式。

高房价不是中国特产,但是中国高房价将严重阻碍其经济社会的可持续发展

中国房价高,当然还不能完全怪地方政府放弃住房的社会属性,中国文化,经济社会两极分化严重,以及地方本位主义,都是城市房价居高不下的重要原因。

在亚洲,尤其是华人世界里,人们对住房的需求,都有一种说不清、道不楚的情怀。这可能与各个国家和地区缺乏像欧洲一样的社会福利制度有关,与华裔世界里老百姓储蓄率偏高有关,也与这个世界里男女婚配,女方对男方财产,特别是房地产的特别苛求有关。

这种社会属性,决定了人们不仅要努力工作、努力存钱,还要把钱投资到有形的资产,特别是房地产市场中。

日本上世纪70至80年代,因为经济快速发展,人民生活和收入水平普遍快速增长,存款率居高不下,因而大量的钱,扎堆房地产市场。当时一个东京的房地产,如果都按市场价计算,足以购买整个美国。不过,非常不幸的是,从90年代以后,日本经济已经经历了长达25年接近零的增长,现在东京的房价只有25年前的三分之一,可见,东京当时的房地产市场是多么的不理性。

香港的房地产市场,基本被一些地产大佬全部控制。香港当局的利益也与房地产市场,以及房地产开发商的利益紧密联系,也就是说,当局的利益,被少数富人所绑架。土地的拍卖制度,表面上是合理合法的,但是,土地作为社会的公共产品,掌握在政府部门和开发商手里,而普通百姓没有发言权,只有被动接受这些既得利益集团的剥削,却是完全缺乏公理的。这种公理的缺失,表面上被一种合法的逻辑掩盖,实际上,却已经造成了社会严重的两极分化,促使有钱人更有钱有房,而没钱人,只能辛辛苦苦当牛做马,充当有钱阶级的房奴,终身不能自拔。

尽管香港人均GDP和人均收入在世界的排名中都是靠前的,但是,由于高房价,使80%以上的香港中产阶级,一辈子也买不起一套100平方米的房子。对于那些月收入低于2万港币的低收入人群,如果没有政府的廉租房,他们大多数买不起房子。因此,廉租房,成为香港社会的道德底线,公平底线。

高房价严重抑制日本和香港的后发优势,日本经济在高房价面前,很难向前发展。香港在高房价面前,经济活力已经大受打击。

新加坡是个例外。在新加坡,政府非常重视经济适用房的建设与分配,在商业住宅的市场上,也严格控制有钱阶层,无止境地拥有房子。政府理性的房地产政策,使大多数新加坡人,能够有足够的消费者剩余,用于其他领域的投资与积累,尤其是教育和医疗的发展,大力加强新加坡的后发优势。

高房价问题,不是中国大陆的特产。台湾、香港、日本、韩国、越南、俄国等与中国大陆有许多共同特性的国家和地区,高房价都是一个很大的社会问题。只不过中国高房价的问题,比其它国家和地区更加严重,更加缺乏理性,而政府的房地产政策,除了一些简单粗暴的限购政策以外,20多年来,从来没有出台一些针对根子问题的有力政策,或者中央有了政策,地方政府没有认真实行。

中国房地产市场的根子问题在哪里?

学习香港的土地拍卖政策,没有对应经济适用房的规模建设,或者这些建设被既得利益者所绑架,造成有房的人拥有太多房子,引起房地产资源的巨大浪费。而没有房子的人,将面对终身无房产的命运,或者对大多数中产阶级、或即将跻身中产阶级的人群,将成为一辈子的房奴。这样的房地产格局,是城市建设缺乏投资活力,使普通中产阶级处于长期压抑状态,或者对社会产生不满情绪的根源所在。

学了香港土地拍卖,却没有学香港普及廉租房政策,使数亿农民工长期,甚至终身,无法容入城市生活,严重阻碍城市化高效率、高质量的发展,这是中国进入新常态以后,经济增长持续乏力的重要因素之一。

在二线以下的城市,因为农民工进城工作,却无法安居于城市,使这些城市缺乏可持续的消费能力,严重延缓这些城市工业化和城市化的进程和质量。同时,这些城市也缺乏为居民提供高质量社会服务,包括教育、医疗和养老保险等的能力。

二线以下城市的不健康发展,促使更多的人,源源不断地向一线和准一线城市移民,或者买房,把这些城市的房价往天上逼。

当生活在高房价城市的居民拥有两套以上房子以后,本来作为消费者的身份,悄然地发生了质的变化,也就是从消费者,向地主阶层的变化,大大加深了城市居民的内部矛盾。

因为广大多套房子人群,加入了既得利益阶层,使地方政府、开发商和银行增加了既得利益者同盟,共同继续推进房价上涨。有房族,因为尝到了高房价的甜头,想尽办法提高杠杆率,争取买更多的房子。上海限购政策一出台,许多想买更多房子的家庭,开始“破裂”,赤裸裸的假离婚,成了上海滩一道独特的亮光。

一线城市房价高的另一个社会经济原因,就是中国的行政区划。例如,深圳特区的土地面积有限,深圳居民一般不可能跑到外地买房子。因为交通规划,社会服务等,一旦离开了深圳地界,就仿佛到了另外一个国家。

上海也是如此,北京更是如此。北京的房价冲了天,但是,离开北京不到50公里的地方,却是贫困的河北地界。我有一次从天津坐车到北京,在两个直辖市交界的地方,被北京的交通警察拦下来检查车牌,然后换一个进入北京的临时号,才能放行。这使我回想起当年从北爱尔兰(英国)坐车到爱尔兰共和国的经历。我拿着中国护照和英国签证,本以为过不去,没想到过境的时候,警察连看都不看。也就是说,从天津到北京,比从英国到爱尔兰还要麻烦。

其实,地方保护主义的产生,也是全国各个地方经济利益博弈的过程。这样的博弈,并没有考虑老百姓,同为中国人的基本尊严和利益,而是政权与政权之间,一个地区的既得利益阶层与另外一个地区的既得利益阶层之间的利益平衡。其结果,受害最严重的是普通中国人。区域分割,是经济可持续和均衡发展最可怕的拦路虎。

如何解决中国高房价的问题

首先是问题导向型思路要理清。中国局部城市高房价,后果是什么?明显,有房的、有钱的、有权的、有垄断地位的,都是既得利益者。而广大中低收入者,特别是新来的移民,都是受害者。国家,社会,民族,也是受害者。因为,畸形的房地产市场,必将严重阻碍国家经济社会的长期健康发展,阻碍中国实现跨越“中等收入陷阱”和实现区域经济均衡发展的宏伟目标。

其次,就是废除土地拍卖制度。实现以建设目标为主线的招标制度。建设目标的制定,必须考虑房价目标,房地产数量、质量、环境目标,吸纳移民目标,保障住房最低刚性需求的目标等。地方政府,不是以获得最大土地转让金为目的,而是以实现城市长期发展目标为目的,提供土地,让开发商以竞标的形式,整体开发,政府通过验收和监督,确保开发进度和质量。

再次,打破区域划界,促进大区域交通和社会服务一体化建设。化解一线城市高房价的困局,促进中心城市经济增长活力向广阔周边地区扩散。

最后,加速房地产清查。提高一户多房的拥有成本,促进房地产租赁市场建设。大量建设经济适用房,加快农民工进城落户的速度,建立健全农民工和城市中低收入人群的社会福利保障体系。大力投资医院、学校等公共服务设施,大幅度提高医生和教师的服务水平和报酬水平。

中央提出稳增长,在2020年消灭贫困,全面建成小康社会。因此,科学的房地产政策和区域合作体制机制建设,是中国当前经济社会建设,亟待解决的重要问题。希望全国不要因为数十年的改革开放,使太多的人住进6平方米的天价“鸽笼”中。

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